SOMMARIO ESECUTIVO RISERVATO

Questa opportunità di investimento a uso misto è situata in uno dei corridoi più consolidati e con offerta limitata di Long Island City, a pochi passi da Vernon Boulevard e dalla riva orientale del fiume. La posizione beneficia di una forte densità residenziale, di un costante afflusso di clientela al dettaglio e della prossimità immediata ai trasporti, spazi aperti e servizi di quartiere.

La proprietà si estende per circa 5.190 piedi quadrati su un lotto di 2.500 piedi quadrati ed è configurata come un edificio largo 25 piedi composto da:

Negozio al piano terra
Studio artistico sul retro
Quattro appartamenti residenziali a mercato libero al di sopra

L'asset offre un profilo equilibrato di reddito durevole in loco e potenziale di affitto residenziale a breve termine all'interno di un sottomercato che continua a mostrare una profondità affittuale a lungo termine e domanda di capitale.

PANORAMICA DELLA PROPRIETÀ
Dimensioni del lotto: 2.500 piedi quadrati
Dimensioni dell'edificio: 25 ft x 42 ft
Superficie attuale dell'edificio: 5.190 piedi quadrati
Classe dell'edificio: S3 – Principalmente quattro famiglie con un negozio e ufficio
Zonizzazione: M1-4 / R6B

La configurazione della proprietà consente un reddito al dettaglio stabile alla base, preservando al contempo il potenziale residenziale. La larghezza dell'edificio e la disposizione forniscono piani residenziali efficienti rispetto a molti asset a uso misto più stretti all'interno del sottomercato.

PROFILO DI REDDITO E ANALISI DEL TASSO DI CAPITALE

La proprietà attualmente genera:
Entrate lorde in loco: $326,724
Spese: $39,167
Reddito operativo netto in loco: $287,557

Una volta stabilizzati gli appartamenti residenziali sui livelli di mercato:
Entrate lorde pro forma: $342,320
Reddito operativo netto pro forma: $303,160
Questo supporta un tasso di capitalizzazione pro forma di circa il 5,5%.

COMPONENTE RESIDENZIALE
I quattro appartamenti residenziali sono completamente a mercato libero e attualmente vuoti. Questo presenta un'opportunità immediata di affittare a canoni di mercato previsti senza restrizioni normative.

I recenti parametri di affitto nel corridoio di Vernon Boulevard / riva indicano:
$70–$85 per piede quadrato all'anno
Appartamenti con una camera da letto: circa $3,400–$4,200 al mese
Appartamenti con due camere da letto: circa $4,800–$6,000+ al mese

L'assorbimento all'interno di edifici boutique privi di servizi completi rimane costante a causa della forte domanda di inquilini per la prossimità alla riva, l'accesso a Midtown Manhattan e le offerte commerciali di quartiere.

La natura a mercato libero delle unità residenziali aumenta la flessibilità e riduce l'esposizione normativa rispetto a beni stabilizzati o parzialmente regolamentati.

AFFITTO COMMERCIALE

Questo offre un flusso di cassa prevedibile durante il restante termine dell'affitto, preservando la flessibilità futura per il riposizionamento.

I corridoi commerciali lungo Vernon Boulevard hanno dimostrato resilienza a causa del costante afflusso pedonale, della crescente densità residenziale e della limitata disponibilità di fronte commerciale. L'assenza di una clausola di rinnovo consente alla proprietà di rivalutare il mix di inquilini e l'economia degli affitti alla scadenza del contratto.

ZONIZZAZIONE E OPZIONALITÀ STRATEGICA
La proprietà si trova all'interno di un distretto di zonizzazione M1-4 / R6B. Questa struttura di zonizzazione duale supporta la continuazione dell'occupazione a uso misto e offre flessibilità strategica a lungo termine, soggetta ad approvazioni di consueto.

Gli investitori possono considerare più strategie:

- Mantenere e stabilizzare per un flusso di cassa durevole
- Incrementare progressivamente il reddito residenziale
- Riposizionare la componente commerciale alla scadenza dell'affitto
- Valutare il potenziale di riqualificazione a lungo termine

Questa flessibilità aggiunge valore strutturale oltre all'attuale flusso di reddito.

FONDAMENTALI DEL SOTTOMERCATO

Long Island City continua a beneficiare di:

- Prossimità a Midtown Manhattan (una fermata della metropolitana)
- La domanda di capitale a LIC è rimasta resiliente grazie alla sua combinazione di accessibilità, profondità affittuale e posizione waterfront. Il corridoio di Vernon Boulevard, in particolare, rimane uno dei quartieri residenziali più ambiti del sottomercato.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.